Advertisement

Жилищное самоуправление или коммунальное рейдерство в ассортименте

Изображения

 Целью данного материала является информирование и предостережение всех собственников помещений о таком новом виде мошенничества, как «коммунальное рейдерство». Ключевым фактором захвата в области ЖКХ, безусловно, является власть и услуги.
Захват власти. Речь идет о захвате ключевых постов в ТСЖ (председатель, члены правления) с целью управления чужим имуществом – многоквартирным домом, - которое является материальным ресурсом для получения дохода. Интересно, что в принципе захват способа управления домом может привести к повышению качества обслуживания и в дальнейшем не вызывать у собственников возражения. Однако в большинстве случаев такой захват производится тогда, когда рейдер заранее знает, что не сможет составить конкуренцию другим компаниям (в противном случае, получить дом в управление можно и на законном основании).

 Поэтому захвату управления часто сопутствует незаконная, «серая» схема.
Навязывание услуг. Это естественное продолжение рейдерского захвата, ради которого все и делалось. На сегодняшний день уже хорошо известны схемы и действия, согласно которым  представители инициативных групп  склоняют собственников отказаться от управляющих организаций и тем самым занять право владения своим «жилищным самоуправлением». В целях Вашей безопасности  мы  приводим реальные факты и события, предоставленные коллегами из управляющих организаций.

 Каков же портрет личности стремящийся занять пост владельца ТСЖ, и каковы ее действия? Как показывает практика, в большинстве случаев это нигде не работающие граждане и представители  профессий с низким уровнем дохода и наличием свободного времени. Данные личности действуют поступательно и начинают с детального погружения в рабочие процессы управляющих организаций, выступают инициаторами проведения многократных собраний,  досконально и въедливо изучают всю нормативную базу управляющих организаций для  жильцов, уличают в нарушении  законодательства управляющие инстанции и  выискивают факты по событиям в части недоработок  по содержанию МОП, паркинга и малых архитектурных объектов. Наряду с этим, «активисты, баллотирующиеся в рейдерские группы»  неоднократно производят срыв  общих собраний дома и производят тайные анкетирования с ключевыми вопросами по оценке качества обслуживания действующих управляющих компаний. Смеем заметить, что большинство жителей дома занимают пассивную позицию, а также являются формальными собственниками, проживающими вне «бунтующего комплекса». Данные голоса являются отличным  инструментом и демонстрацией  активного участия «мертвых душ»  в «избирательной кампании» будущих лидеров ТСЖ, как при сборе голосов, так и при открытых диалогах на форумах. Лидеры «партии» готовы голословно выступать на любом общественном собрании и яростно отстаивать собственные достоинства и критиковать недостатки управления обслуживающей организации  в счет своего будущего правления.

 Цель данной формы правления единственна и прозрачна – получить неиссякаемый источник прибыли, незаконного обогащения за счет жильцов дома или целого ряда жилых комплексов. Основной мотив и мотивация, которые используют «рейдеры» в общении с собственниками жилья, это завышенные тарифы на услуги ЖКХ и, соответственно, обещания по снижению, если будет переизбрана управленческая структура и создано ТСЖ. В то же время о рисках содержания дома по сниженным тарифам они умалчивают, как и о том, что такое «заигрывание» с тарифами приведет только к одному результату – упадку и разрушению дома. Не рассказывают кандидаты в «управленцы» и о том, что наиболее вероятным развитием ситуации станет факт получения ТСЖ кредита для восстановления «упадка», выплата которого будет распределена пропорционально между всеми собственниками. Более того, существуют целые ассоциации, оказывающие «активное содействие» в развитии товарищества собственников жилья.  Мы вынуждены признать, что данное «рейдерство» приобретает массовый характер и настоятельно рекомендуем Вам быть осторожными в своих высказываниях, которые в последующем могут обернуться вам во вред. 

Одновременно с этим мы описываем вам преимущества по управлению коммерческой организацией действующей исключительно в рамках кодекса ЖКХ РФ.

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)
Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более шестнадцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:
    Отсутствие расходов на управление;
Техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе.

Недостатки этого способа управления:
    Снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;
    Отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ;
    Каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями;
    Управление собранием жильцов без образования юридического лица создает множество формальных проблем с заключением договоров, предъявлением претензий и т.п.;
    Отсутствует организация, защищающая права и интересы собственников.

Способ 2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) 
ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) и регистрируется в качестве некоммерческой организации.

Преимуществами ТСЖ являются :
    Непосредственное управление имуществом собственников;
    Возможность ведения коммерческой деятельности. 

К недостаткам ТСЖ можно отнести:
    Высокий уровень расходов на содержание штата привлекаемых работников;
    Оплата труда председателя ТСЖ, членов правления ТСЖ, ревизионной комиссии;
    Отсутствие контроля со стороны надзорных органов за деятельностью председателя ТСЖ;                        
    Внесение вступительных и иных членских взносов помимо, оплаты установленных жилищно-коммунальных услуг;
    Отсутствие контроля со стороны собственников за расходованием денежных средств Правлением ТСЖ, т.к. создание ревизионной комиссии в силу закона не является обязательным условием; 
    Создание резервного фонда ТСЖ. Собственники помещений будут вносить в составе соответствующей платы определенную сумму денежных средств в резерв этого фонда, за счет которого можно будет списать безнадежные долги недобросовестных собственников. Таким образом, добросовестные собственники изначально будут оплачивать ЖКУ за себя и за соседа;
    Отсутствие ресурсов, материально-технической базы,достаточных для осуществления  мероприятий по управлению и обслуживанию МКД, предусмотренных ЖК РФ..
    Отсутствие аттестации Председателей ТСЖ, отсутствие требований по лицензированию ТСЖ

Способ 3. Управление управляющей организацией
Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом.
Преимущества управляющей организации при управлении многоквартирным домом:
    Договорные отношения только с одним юридическим лицом;
    Собственники не отвечают за неисполнение обязательств другими соб¬ственниками;
    Наличие квалифицированных специалистов, занимающихся управлением МКД на профессиональной основе;
    Наличие ресурсов, материально-технической базы, необходимой для надлежащего исполнения договора управления многоквартирным домом;
    Повышенная ответственность за ненадлежащее оказание услуг управляющей организацией перед собственниками в соответствии с действующим законодательством;
    Наличие контроля со стороны надзорных и контролирующих органов;
    Аттестация Генерального директора + лицензирование УК.
    Санкции вплоть до отзыва лицензии в случае нарушения законодательства.
 
Недостатки:
    Зависимость от продавца коммунальных ресурсов. К управляющей организации, как к посреднику предъявляются претензии с двух сторон  и от конечного потребителя и от производителя ресурсов;
    При расчете оплаты за коммунальные услуги по формулам установленным Правилами предоставления коммунальных услуг возникают не оплаченные объемы этих услуг, которые относятся на счет УК.