Advertisement

Этапы покупки недвижимости в Испании

Изображения

 Для проведения крупных сделок, в том числе, покупки недвижимости, трудоустройства или открытия бизнеса иностранцу понадобится идентификационный номер (Numero de Identificacion de Extranjero, NIE). Его можно получить заранее, в консульстве Испании в своей стране, или на месте, в отделе по иммиграции в полиции.
Документы для оформления NIE: оригинал и ксерокопия всех страниц паспорта, две фотографии, квитанция об уплате государственной пошлины (около €10), заполненная анкета. Обычно риэлторы помогают своим клиентам получить номер иностранца.
Оформление NIE может длиться от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от числа заявок. Забрать документ может представитель иностранца, делать это лично не обязательно.

Счет в испанском банке
Для проведения сделки понадобится счет в банке Испании, поэтому открыть его лучше заранее. С иностранцами работают многие финансовые учреждения, например, Sabadell, Bankia, Caixabank.

При обращении в банк нужны будут следующие документы: заграничный паспорт, идентификационный номер иностранца и, скорее всего, документы, подтверждающие ваш доход (справка с работы о занимаемой должности и зарплате, формы 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, справки о продаже недвижимости в России и т.п.). Многие банки просят предоставить документы с переводом на испанский и легализацией.

При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. Этот же счет можно будет использовать для оплаты коммунальных услуг. Сейчас все банки дают доступ в онлайн-кабинет, соответственно, все операции можно проводить удаленно.

Этап 2. Бронирование и проверка объекта
Когда подходящий объект найден, можно снять его с продажи, оставив продавцу задаток, подтверждающий серьезность намерений покупателя. На рынке принято передавать для бронирования €3-5 тыс. Собственник подпишет квитанцию о получении задатка, в дальнейшем эта сумма будет зачтена в стоимости объекта.

После бронирования недвижимости риэлтор заказывает справку из Реестра обо всех собственниках и обременениях. К примеру, типичными обременениями являются обязательства перед банками или муниципалитетом на проведение ремонта или улучшение прилегающей инфраструктуры.

Если в ходе проверки выясняются объективные причины, мешающие сделке, покупатель может вернуть задаток в полном объеме.

Этап 3. Предварительный договор
После проверки объекта и принятия окончательного решения по сделке стороны (пока без участия нотариуса) подписывают предварительный договор (контракт резервирования, предварительное соглашение, Contrato de arras). Документ содержит информацию об объекте, обязательствах продавца (например, провести ремонт или оставить в квартире мебель) и покупателя (в какой срок должен быть заключен основной договор и перечислена вся сумма).

В момент подписания покупатель должен передать продавцу 10% от цены объекта или больше (в зависимости от договоренностей). Обычно в договоре прописываются штрафы за его расторжение. К примеру, если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог, если же продажу срывает продавец, он должен выплатить залог в двойном размере.

Заявка на кредит (в случае необходимости)
Если покупатель собирается брать ипотеку в Испании, то еще до подписания договора купли-продажи у нотариуса необходимо заручиться поддержкой банка. Обычно покупатель вместе с представителем (риэлтором или финансовым консультантом) собирает пакет документов и отправляет заявку в один или несколько банков. Одобрение кредита занимает от пары недель до нескольких месяцев.

Этап 4. Нотариальный договор
Сделка купли-продажи недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность.

Документы на объект передаются нотариусу, который проводит собственную проверку на обременения и задолженности. На каждую сделку заводится дело, к которому подшиваются все необходимые документы, вплоть до квитанций на оплату коммунальных услуг. В дальнейшем это дело будет храниться в архивах нотариуса.

Покупатель и продавец выбирают дату, когда встретятся у нотариуса для подписания договора (Escritura Publica). У каждой стороны может быть свой представитель, например, риэлтор. Также если сделка проходит с кредитом, должны присутствовать сотрудники банка. Плюс, если одна из сторон - иностранец, не говорящий по-испански, необходимо участие присяжного переводчика.

Как правило, еще до подписания купчей стороны внимательно изучают договор и приходят к соглашению по важным параметрам. Поэтому на встрече нотариус просто зачитывает документ, объясняет участникам их права и обязанности, при необходимости вносятся мелкие правки.

Если договор не вызывает возражений, нотариус делает запрос в Реестр собственности и блокирует объект – с этого момента любые другие операции с ним невозможны.

Затем стороны подписывают контракт. Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Можно подписывать документы о покупке с агентством, если у последнего есть нотариальная доверенность от продавца на право совершить сделку от его имени.

Покупатель передает продавцу банковские чеки на оставшуюся стоимость объекта, а нотариусу – чек на предварительно рассчитанную сумму налогов и сборов. А продавец передает ключи, документы на недвижимость и квитанции об оплате налогов и коммунальных счетов. Также покупатель получает на руки копию договора купли-продажи, оригинал можно будет забрать после регистрации объекта в Реестре недвижимости.

После подписания купчей надо также переоформить договоры с поставщиками коммунальных услуг (вода, свет, газ) на имя нового владельца. Как правило, риэлтор помогает клиенту в этом вопросе.

Этап 5. Оплата сделки
Самый распространенный способ оплаты недвижимости в Испании – банковские чеки. Сначала иностранец открывает счет в испанском банке, затем перечисляет на него средства со своего счета в родной стране (для этого потребуется подтверждение источника доходов). Перед подписанием договора купли-продажи испанский банк выдаст покупателю чек, который он передаст продавцу.

Этап 6. Регистрация сделки
Передачей ключей сделка не заканчивается. Нотариус направляет оригинал договора в Реестр, где его еще раз проверят и зарегистрируют права нового собственника. Этот процесс может занимать до трех месяцев. После регистрации новый владелец получает на руки выписку из реестра и зарегистрированный оригинал договора купли-продажи.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании
Налог на покупку недвижимости
Размер налога на приобретение недвижимости в Испании не зависит от того, кто является покупателем – местный или иностранец. Все платят одинаковые государственные сборы. А вот от объекта зависит – жилая или коммерческая, новостройка или «вторичка».

На вторичном рынке
Налог на переход права собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP). Его размер зависит от региона: в среднем по стране – 8%, но, например, в Каталонии – 10%, а на Канарских островах – 6,6%.

На первичном рынке
Налог на добавленную стоимость, т.е. НДС (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido). Для объектов во всех регионах Испании ставка одинаковая – 10%.
Если вы покупаете земельный участок или коммерческую недвижимость НДС будет выше – 21%.

Услуги риэлтора
Стандартная комиссия риэлторов в Испании – 3-5% от цены объекта. Часто эту сумму выплачивает продавец, а для покупателя услуги бесплатны.

Но возможны исключения, особенно если покупателю нужны дополнительные услуги. К примеру, агентство может взять с покупателя 3% от цены объекта, а в эту сумму уже включены не только подбор объектов и сопровождение на сделке, но и работа юриста, получение номера иностранца, открытие счета в банке, помощь в оформлении ипотечного кредита и другие услуги. Рекомендуем перед сделкой обсудить этот вопрос с вашим агентом.

Гонорар юриста
Если юридическое сопровождение не предоставляется агентством недвижимости, можно нанять юриста самостоятельно. Порядок оплаты зависит от специалиста и сложности сделки. Некоторые юристы берут почасовую оплату - €50-300 в час, у других есть фиксированные тарифы на проверку и проведение стандартной сделки с недвижимостью – €1500-2000, третьи берут процент от цены объекта – 1-1,5%.

Нотариальные расходы и регистрация объекта
За работу нотариуса и регистрацию объекта в Реестре собственности платит покупатель. Эту сумму высчитывает нотариус, как правило, получается 1-2% от цены объекта.