Константин Петрович, повлияла ли сегодняшняя непростая политическая и экономическая ситуация на инвестиционный климат в столице?
– Какой бы кризис ни был, Москва – это одна из величайших столиц мира с точки зрения инвестиционной привлекательности. Инвесторы здесь будут всегда. Тот, кто хочет строить, невзирая ни на какие препоны, добьется своего и вложит деньги в Москву. Мы и так до предела снизили административные барьеры, оставили минимум согласований. Так что инвестиционный климат у нас привлекательный. Мы не чувствуем спад, не могу сказать, что инвесторы стали меньше обращаться за разрешениями на строительство. По темпам пока все графики тоже выдерживаются, в нынешнем году будет введено более 8 млн кв. метров недвижимости. При этом несколько снизилась активность инвестиционных фондов и международных операторов.
Но из-за постоянно меняющихся рыночных условий этот год получился для нас очень напряженным и непредсказуемым. Следующий, думаю, будет еще интереснее. Достаточно вспомнить о том, что все контракты в Москве рублевые, а оборудование многие компании закупают импортное. Как девелоперы будут справляться с падающим курсом рубля, пока непонятно. У нас много крупных проектов, которые реализуют зарубежные компании, например, турецкие «Ренессанс», «Энка». Они работают на импортном оборудовании, зарплата у многих специалистов привязана к доллару, а инвесторы с подрядчиками рассчитываются в рублях. В результате реализация многих контрактов может затянуться.
Многие инвесторы задумались о том, начинать ли новые проекты, пока есть неясность с курсом рубля, пока не решен вопрос с будущими арендаторами или собственниками недвижимости. Некоторые даже останавливают проектирование, пытаются добавить не предусмотренные в проектах апартаменты или торговые помещения вместо менее востребованных офисов. Мы стараемся относиться с пониманием и идти навстречу, чтобы строительство не останавливалось. Ведь большинство объектов строятся за кредитные деньги. А банки сейчас поднимают проценты – многие уже кредитуют под 18–20%, в то время как раньше кредитовали под 11%, но зачастую считалось, что и это слишком много.
Но инвесторов это не останавливает?
– Нам важно, чтобы строительство не останавливалось, особенно жилье, строящееся по долевой схеме, чтобы исполнялись обязательства перед гражданами, чтобы не было новых недостроев, новых пострадавших соинвесторов. Сейчас важно жестко контролировать целевое использование средств в рамках 214-ФЗ, чтобы инвесторы тратили их именно на строительство, а не на что-то еще. Закон теперь позволяет это делать – проверки можно проводить не раз в три года, а ежегодно, а по обращению граждан – еще чаще. Дополнительную защиту дает также введенное с 1 января этого года обязательное страхование ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства.
В Москве более 90% жилья строится с привлечением средств граждан. При этом проблема обманутых дольщиков на протяжении многих лет остается актуальной. В начале года сообщалось, что городские власти начали работу по созданию единого реестра пострадавших соинвесторов. Этот реестр составлен? Сколько человек в нем числится на сегодняшний день?
– В конце прошлого года вступил в силу приказ Минрегиона № 403, в нем определены критерии, по которым определяют, кто является пострадавшим гражданином. С тех пор к нам обратилось более 1100 человек. Рассмотрев их документы (это новая государственная услуга), определили, что под эти критерии подходят 389 человек. До этого у нас был свой реестр, где значилось порядка трех тысяч граждан. Но опыт показывает, что все эти три тысячи человек к нам не придут. Многие уже посмотрели и поняли, что у них не хватает многих документов, поэтому шансов попасть в реестр у них нет. Они считали себя пострадавшими, потому что, например, заключали договоры с какими-то посредниками, у которых не было ни разрешений, ни проектов, ни земли – ничего. В судебном порядке требований к лицам, получившим их денежные средства, они не предъявляли. То есть они стали жертвами обмана или мошенников. Таких дольщиков пострадавшими считать нельзя. По нашим прогнозам, всего обманутыми дольщиками будут признаны примерно 700 человек.
Пострадавшие граждане и правозащитники считают основной причиной появления обманутых дольщиков не юридическую неграмотность населения, а неудовлетворительный контроль со стороны органов власти за лицензированием и деятельностью организаций, с которыми граждане заключают договоры.
– Договор предварительной покупки жилья или соинвестирования – это договор гражданско-правовой, его заключение регулируется Гражданским кодексом. Тот, кто его нарушает, преследуется по закону. И это касается не только приобретения квартир, но и любого другого имущества, защиты прав потребителей, займов, хозяйственных споров. Суд определяет, кто кому и сколько должен, дальше предписание передается в службу судебных приставов, которые производят взыскание средств. Государство этот механизм выстроило, а дольщиков выделили в отдельную категорию только из-за того, что многие лишились единственного жилья. Но если у вас что-то украли на улице, вы же идете в полицию, а не требуете у государства вернуть вам деньги.
Государство постоянно совершенствует законодательство в сфере защиты граждан от недобросовестных компаний, создано несколько контролирующих структур, таких как Мосгосстройназор, который выдает разрешения на строительство (наличие у застройщика этого документа является для гражданина одним из критериев того, что квартиру покупать можно). Москомстройинвест тоже обладает полномочиями контролирующего органа: мы следим за тем, чтобы инвесторы, финансирующие строительство, тратили деньги именно на стройку, а не на свои нужды. Но надо помнить о том, что существует коммерческий риск. Гражданин и застройщик, по сути, являются инвесторами. Инфляция, кризис могут повлиять на сроки – в некоторых случаях стройки останавливаются на несколько лет. Крупные инвесторы рано или поздно справляются с трудностями и достраивают объекты, а мелкие зачастую просто банкротятся. И не из-за того, что они жулики, а в силу экономической ситуации. Поэтому были приняты поправки об обязательном страховании ответственности застройщиков.
Сейчас благодаря закону, поддержке мэра Москвы, нашей работе, помощи правоохранительных органов, судов и прокуратуры мы не наблюдаем новых проблемных адресов. Но тревожит активизация жилищно-строительных кооперативов. Граждане заключают договоры паевого взноса в ЖСК, а у этих кооперативов нет разрешения на строительство, нет других документов. Это большой риск, поэтому мы настоятельно рекомендуем не заключать договоры с ЖСК. У нас есть перечень адресов, перечень инвесторов, которые действительно работают в рамках 214-го закона (этот перечень есть у нас на сайте, мы обновляем его ежеквартально). Вот с этими инвесторами можно работать.
Примерно год назад чиновники городского правительства заявляли, что обманутые дольщики Москвы будут полностью обеспечены жильем в 2015 году, при этом всем обманутым дольщикам старой Москвы обещали квартиры уже в этом году. Удастся ли выполнить эти обещания?
– Это принципиальный вопрос: мы принимали решения по обеспечению жильем дольщиков из Южного Тушина, с улиц Народного Ополчения, Глаголева и дополнительно по объектам Министерства обороны. Для этого выделен определенный объем жилья – в Некрасовке, на Вяземской улице, улице Народного Ополчения, 33. Также зарезервирован жилой фонд на улице Хлобыстова и в Солнцеве (улица Авиаторов). Квадратных метров достаточно, но есть еще одна проблема: многие граждане не доказали, что они действительно вкладывали деньги, у них нет первичных документов – платежек, чеков. Поэтому мы в сентябре проводили совещание совместно с департаментом региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, со cледственным департаментом МВД России и с инициативной группой дольщиков. Выдвинули обязательное условие – граждане обращаются в правоохранительные органы, где подтверждают, что человек действительно вложил деньги и является потерпевшим. Без этого подтверждения мы даже вопрос рассматривать не имеем права. При поступлении документов от правоохранительных органов мы готовы рассматривать их в срочном порядке – буквально за три недели.
В мае прошлого года в Москве был создан Клуб инвесторов, в который вошли крупнейшие инвес-
тиционно-строительные компании. Каковы итоги его работы?
– Надо сказать большое спасибо мэру Сергею Семеновичу Собянину, который уже трижды встречался с представителями клуба. До конца года мы планируем очередную встречу. Во-первых, нам нужно получить обратную связь, информацию о том, что происходит на инвестиционном рынке. Во-вторых, понять, как инвесторы решают взятые на себя задачи, и обсудить, что уже сделано и что может сделать город.
Для чего создавался клуб? У инвесторов очень большой потенциал – экономический, юридический. Они могут предложить (и предлагают) городу принятие каких-то законов, правовых актов, нормативов.
Например, сейчас мы ввели налог на имущество по кадастровой оценке. Сделано это с подачи инвесторов и с учетом их поправок. Смысл в том, чтобы было равенство между всеми инвесторами: тем, кто работает «по-белому», очень трудно конкурировать с теми, кто разбивает огромные торговые комплексы на сотни частных предприятий и платит символические налоги. Теперь правила для всех одинаковые.
Кроме того, с подачи инвесторов мы ввели рассрочку платы за изменение целевого использования земельного участка. Пересмотрели отношение к размещению парковок в различных объектах. Там, где парковки нужны, но их невозможно построить и инвестор это обосновывает, по решению ГЗК мы разрешаем строить то количество машино-мест, которое действительно возможно и необходимо. Мы также разрешили инвесторам увеличивать плотность застройки, если они обоснуют, что так будет лучше с точки зрения градостроительства.
Принято принципиальное решение по строительству дорожной инфраструктуры, вот уже год инвесторам предоставляется земля под строительство улично-дорожной сети. Инвесторы просили, чтобы затраты на дорожную и социальную инфраструктуру соотносили со стоимостью проекта, а не прибыли. Думаю, что в первом квартале будущего года выпустим соответствующее постановление.
Одной из главных задач, поставленных перед Клубом инвесторов, была разработка механизма реорганизации исторических кварталов в центре города. Пилотным проектом назвали квартал в районе Арбат – между Воздвиженкой, Библиотекой им. Ленина и зданием Минобороны. Концепцию его реконструкции должен был разработать Торговый дом «Шатер» в первом квартале 2014 года. Какова судьба этого проекта?
– Были сделаны три концепции совместно с департаментом культурного наследия. Сложность в том, что практически каждый объект в этом районе является памятником архитектуры. Там можно реконструировать только два жилых дома, и то в виде надстройки. К тому же надо приводить в порядок пешеходные зоны, ликвидировать самовольное строительство – пристройки к ресторану, которые придется сносить. Инвестору это невыгодно, прибыли от реконструкции квартала он не увидел.
Поэтому в середине этого года мы приняли решение поручить реконструкцию городскому предприятию – компании «Дирекция по эксплуатации объектов недвижимости», которая с привлечением внебюджетного финансирования обеспечит реорганизацию квартала. Если опыт окажется успешным, будем распространять его на другие территории.
Городские власти заявляли о намерении к концу лета продать три дома-«книжки» на Новом Арбате частным инвесторам, чтобы они реконструировали их под гостиницы. Однако здания до сих пор не только не проданы, но и не освобождены арендаторами. Город отказался от этой идеи?
– В сентябре ГЗК одобрила проекты ГПЗУ. Здания разрешили переделывать под гостиницы и апартаменты. Мы долго думали, что тут можно предпринять. Сначала вообще была идея дома снести, продать землю, а инвестор построил бы что-то новое. Но тут есть совместная собственность, ее не ликвидируешь. Торговля в стилобате вся инвестиционная, часть этажей выкуплена. Хотя львиная доля из 150 тыс. кв. метров площади трех «книжек» – это городское имущество.
В итоге приняли решение, что сноса не будет. Надстроить эти объекты тоже нельзя, поэтому выдали ГПЗУ в существующих объемах, здания можно только реконструировать: обновить фасады, сделать внутренние доработки. Здесь такой конструктив, что даже перегородки не разберешь и ничего не уплотнишь – из двух этажей три не сделаешь. Поэтому приняли решение объемы не увеличивать.
Сейчас Тендерный комитет информирует инвесторов о предстоящих торгах по продаже этих зданий. Дату торгов пока не назначили, будет производиться оценка, готовиться лотовая документация. Самое главное – все структуры, которые здесь находятся, получили уведомления освободить помещения. А торги, вероятно, пройдут в первом или во втором квартале будущего года.
А состояние зданий кто-нибудь оценивал? Сколько они еще прослужат?
– Вечно. В России нормативы проектирования с точки зрения надежности – с тройным запасом. Проблемы только с внутренней отделкой. Штукатурка сыплется, но это все устраняется во время капитального ремонта. Водопровод, систему водоснабжения тоже можно заменить, а сами дома-«книжки» лет 150 точно еще простоят.
Как решается проблема многочисленных долгостроев и недостроев? На протяжении многих лет остается пустым участок в начале Никитского бульвара, не движется с мертвой точки реконструкция площадей Белорусского и Павелецкого вокзалов.
– Город принял решение: если с точки зрения градостроительства проект можно реализовать, то не принципиально, кто будет инвестором. Существуют сроки реализации проектов, если инвестор в них не укладывается, у города будут формальные основания расторгнуть договор и передать объект другому инвестору. Мы решили не отслеживать весь инвестиционный процесс. За 6 лет не построили – все, изъяли землю. Максимальное количество проектов, которые с точки зрения города могли бы быть построены, будут согласованы до конца этого года.
Отдельная история с Павелецкой площадью. Там инвестор не хочет решать вопрос мирно, дело рассматривается в суде, но мы приняли решение, что там будет построен ТПУ. Есть поручение мэра до конца года принять все решения по ТПУ, определить границы земельных участков, дать потенциальным инвесторам возможность строить.
Что касается площади Белорусского вокзала, мы изъяли у AFI Девелопмент этот участок, расторгли договоры, а в качестве компенсации согласовали им строительство гостиничного комплекса чуть в стороне от площади. По самой площади будем проводить аукцион на строительство на этом месте паркинга и торговых помещений. На реконструкцию всей площади нужно несколько миллиардов рублей. Газпромбанк готов участвовать в этом проекте. Департамент городского имущества готовит торги, практика показывает, что на это нужно до шести месяцев. Рассматривается и вариант концессии. Потом будет заключен договор с инвестором и начнется строительство, которое продлится, вероятно, три года. Так что завершения реконструкции площади Тверская Застава можно ожидать года через три с половиной.
Помимо таких значимых объектов в городе немало крупных и мелких зданий, строительство которых было остановлено много лет назад. Каковы перспективы решения этого вопроса?
– У нас есть закон, который охраняет частную собственность, а частной собственностью может быть и объект незавершенного строительства – если он зарегистрирован, есть свидетельство, запись в кадастре. Если нет государственной нужды или государственной программы, изъять его невозможно – таков закон. И слава богу, что он такой. Мы должны чувствовать себя спокойно, когда вкладываем деньги в Москву и в Россию.
Хуже, когда у объекта нет хозяина. По инициативе префектуры на основании судебного решения объект признается бесхозным. Далее проводится аукцион на застройку данной территории. Либо город предварительно сам снесет данный объект за городские деньги, либо инвестор берет на себя обязательства снести и построить. По некоторым из таких объектов решения мы уже принимаем, даже создана специальная комиссия. В конце 2013 года принято постановление правительства Москвы № 819-ПП, которое регламентирует данный процесс.
То есть механизма изъятия недостроя у собственника нет?
– Если инвестор владеет землей на правах аренды под строительство и не построил объект в срок, мы можем договор аренды расторгнуть в судебном порядке. Но если у инвестора есть зарегистрированный объект незавершенного строительства, это его собственность, мы ничего не можем сделать. Кроме случаев, когда данные объекты являются препятствием для реализации городских программ, например, строительство дорог либо ТПУ. Тогда недострой может подлежать изъятию. В любой мировой столице такие объекты есть, не только в Москве.
Источник: «Московская перспектива»